Давайте про недвижимость поговорим?

[Sahara]

Ну что, проценты 6-6.5 сейчас.
Какие предсказания будут?
Упадёт недвижимость в цене и потом ее покупать?
Даже если проценты будут большие, пониженная цена как-то сбалансирует может?
Или покупать сейчас так как спрос больше предложения и снижения цен сильно не предвидится ?

[Kurpa]

Это ж надо же. Люди ещё и недвигу хотят купить. Мне, вот, на бёргер не хватает. А они от жиру бесятся. Какой кошмар. Какое вселенское свинство. У всех отобрать и потом поделить. Вот наш лозунг.

[Cleo]

Какие предсказания будут?

Никто на эти вопросы сейчас не ответит.
Особенность момента - странная экономика. И очень высокая неопределенность что дальше.
Нет прогноза ни по занятости (она сейчас кста растет), ни по рынку (падает), ни по инфляции (как долго и как быстро будет переть вверх?), ни по ценам на commodities (и влиянию санкций обоюдоостро), ни по поведению феда (вроде сидит на руках), ни по fixed income instruments, и как следствие, и по real estate market. Очень все разнонаправленные сигналы, даже сравнить не с чем. Даже каким будет Q2 GDP еще не очевидно (и не залетели ли мы уже в рецессию, если вдруг негативный). Еще же политический кавардак и разные тенденции в дем и респ штатах и что нам там ноябрь принесет. Real estate всегда локальный.

В "интересные" времена живем. Так что только на свой страх и риск. А сценарии с такими вводными можно любые нарисовать и все будут звучать правдоподобно. Только время покажет.

По классике - при ожидании высокой инфляции влезание в долги оправдано. Но это только один фактор, а их тьма.
Для себя решили, что дом это не investment, а consumption. Как углядим тот, что нравится, так и проапгрейдимся сразу не взирая на цену. Но мы можем комфортно принять такие риски, позволяет подушка безопасности.

[Mad Hatter]

Это наверное правильно. В долгосроке цена на дом всё равно вырастет.

[helloworld]

Ну что, проценты 6-6.5 сейчас.
Какие предсказания будут?
Упадёт недвижимость в цене и потом ее покупать?
Даже если проценты будут большие, пониженная цена как-то сбалансирует может?
Или покупать сейчас так как спрос больше предложения и снижения цен сильно не предвидится ?

Уже начала падать. У нас уже 600к дома никто не хочет брать с нынешними рейтами, не говоря о миллионниках.

Сток маркет убит. Население по факту без денег под матрасом или вообще каких-то savings, все уходит на жратву (walmart & target отчеты подтверждают это).
Единственное, что осталось - это equity в недвиге. Сейчас будут убивать и его.

[helloworld]

Какие предсказания будут?

Никто на эти вопросы сейчас не ответит.
Особенность момента - странная экономика. И очень высокая неопределенность что дальше.
Нет прогноза ни по занятости (она сейчас кста растет), ни по рынку (падает), ни по инфляции (как долго и как быстро будет переть вверх?), ни по ценам на commodities (и влиянию санкций обоюдоостро), ни по поведению феда (вроде сидит на руках), ни по fixed income instruments, и как следствие, и по real estate market. Очень все разнонаправленные сигналы, даже сравнить не с чем. Даже каким будет Q2 GDP еще не очевидно (и не залетели ли мы уже в рецессию, если вдруг негативный). Еще же политический кавардак и разные тенденции в дем и респ штатах и что нам там ноябрь принесет. Real estate всегда локальный.

Ответить абсолютно легко. Мы уже по факту в рецессии - цифры идут с большим запозданием. Сигналы везде отрицательные. Производственные индексы в большим минусе. Моргиж индустрия мертва. Сток маркет и бонды мертвы. Инфляция сожрала накопленную подушку. CPI написали в 8.5% - но все понимают что это полная туфта. Если бы считали по формуле из 1970ых, то должна быть x2.

Странная экономика - это когда фед печатает бабло, а гов это только поощеряет. Нет никакой "неопредленности что дальше" - рецессия на пару лет, тяжелая.

[domperignon]

6 процентов это не так уж и много. Когда в первый раз покупал было как раз приблизительно на этом уровне: 5-6 процентов где-то. В середине 80х было гораздо больше, в районе 13-14 процентов. Цена скорее всего не упадет, просто стабилизируется. Цена большая не только из-за дешёвого мортгиджа, а из-за роста населения и отсутствия места, где можно строить

[Cleo]

Helloworld,

Вы абсолютно правы про общую тенденцию.
Но это если мы говорим о людях с малым или средним доходом.
А если о богатых буратино / инвесторах и кому есть, что инвестировать? (кто как раз и задумывается о покупке дома).
Покупка недвижимости - это один из традиционных способов защиты именно от инфляции и прочих ужасов, которые вы описываете (включая падающие стоки). Это же сообщающиеся сосуды. Куда пойдут сейчас те инвестиции, которые раньше шли в ценные бумаги и прочие финансовые активы (и в крипто, ага)?

То есть я к тому, что покупка дома в нынешней ситуации - это очень индивидуальное решение.
А рынок профессионального труда сейчас реально неплох, комбинация great resignation + boomers retirement + remote jobs. Растут и зарплаты и найм. То есть в экономике есть люди не просто с деньгами, но и с растущими доходами. А альтернатива - рент, и он тоже растет, не говоря уже о "привлекательности" жизни в отдельных городах америки сейчас.
То есть длинный мортгидж под 6% vs. инфляция минимум под 10% сейчас (и растущая), я об этом. И это с плечом всего 20% на даун.
Поэтому мне и кажется, что не все так просто.

CPI - конечно да, туфта. Хотя бы уже потому, что это псевдо-федовский ориентир, он не учитывает food & energy (типа волатильные они очень :))

[Kurpa]

Это наверное правильно. В долгосроке цена на дом всё равно вырастет.

Это, да. Лет через 30 будет ещё выше.

[Cleo]

При инфляции такой конечно вырастет В номинальном выражении.
Но и новое строительство дорогое же. Так что и в реальном вероятно вырастет тоже.
К осени будет более ясная картинка кмк.

[helloworld]

Helloworld,

Вы абсолютно правы про общую тенденцию.
Но это если мы говорим о людях с малым или средним доходом.
А если о богатых буратино / инвесторах и кому есть, что инвестировать? (кто как раз и задумывается о покупке дома).
Покупка недвижимости - это один из традиционных способов защиты именно от инфляции и прочих ужасов, которые вы описываете (включая падающие стоки). Это же сообщающиеся сосуды. Куда пойдут сейчас те инвестиции, которые раньше шли в ценные бумаги и прочие финансовые активы (и в крипто, ага)?

Ничего против покупки рентала не имею. Просто найти тенанта когда на дворе безработица и массовые увольнения (а это уже в очень ближайшем будущем) не так просто как кажется.

Инвестировать можно в золото и индексы типа gdx. Они очень хорошо себя показали в 2008-2009, да и в предыдушие рецессии.
Буквально три месяца назад я сам плевался от идеи покупки чего-то связанного с золотом

[Cleo]

Золото это по сути попытка сохранения, а не инвестиция.
Поскольку примерно так же думают многие, то всегда переоцененное в смутные времена.

[Cleo]

По ренталу - да, тот еще геморрой. После того как лэндлордов с covid moratorium подкинули неслабо, я бы вообще на такое никогда не подписалась. Для сильных духом и нервами. Не удивлюсь, если снова попробуют за их счет социальные проблемы прикрывать.

[Kurpa]

На эти вопросы вполне ответить можно. Наш изумительный Фед создал это всё своими руками. Еллен всегда была довиш до бесприличия, если кто следил за её действиями при Обаме, когда она была в кресле. При её назначении сразу стало понятно куда ветер дует. Создав при ковиде искуственно 4 тип безработицы voluntary unemployment и раздув его до бесприличия наш дем. Фед взял курс на борьбу с ней включив станок и опустив interest rate до максимума. Не удивительно, что получили inflationary spiral, когда рост цен обгоняет рост зарплат. Ну и как результат, чтобы не проиграть выборы началась борьба с инфляцией и подъём интерест рейтов, которые пока не дают результатов.А это значит, что подняие будет продолжаться ещё как минимум год. В данный момент согласно их данным безработица падает и 3.6 %. Не думаю, что это реальная цифра. В тоже врема, тот феномен, в котором мы сейчас прибываем называет stagflation. Одна из худший ситуаций в экономике, при которой инфляция проджолжает находиться на высоком уровне при довольно высокой безработице и снижения потребительской способности у населения. При этом рынок падает уже 3 месяца. А он прекрасный индикатор, что нас ожидает в экономике. Обычно он опережает рецессию на 6 месяцев. Ни золото, ни крипта не стали хеджингом для инфляции, а скорее повторили направление Доу.
Так что учитывая, что нас впереди ожидают ещё как минимум несколько поднятий учётной ставки, каждый для себя должен решить что ему делать в этой ситуации когда речь идёт о покупки недвижимости в сегодняшних реалиях.
Weekly mortgage demand from homebuyers tumbles 12%, as higher interest rates take their toll. Mortgage applications to purchase a home fell 12% week to week and were 15% lower compared with the same week one year ago. Applications to refinance a home loan continued their landslide, falling another 10% week to week.May 18, 2022

[Cleo]

Kurpa,

Не обижайтсь, но у вас винегрет из правильного и кмк крайне спорного.

(1) Stock market уже давно ничего не предсказывает и оторван от экономики. На эту тему есть тьма эмпирики. Последней каплей в море было его поведение в ковид (ибо надувался и отражал скорее решения феда, чем реальную экономику). Даже yield curve inversion уже не понятно что и когда предсказывает.

(2) Ставку опускали все. Еще и до Yellen (при Bernanke. И вообще Powell же с 2018). В Европе так вообще до отрицательных уровней. Монетарная политика была такая анти-кризная, невелик был выбор, экспериментировали (не защищаю при этом). Хотя есть мнение, что накосячили и чрезмерной фискальной политикой (раздачей денюжки всем и вся в ковид - оппа,надо же, инфляция).

(3) При поднимающейся ставке refinancing всегда будет падать конечно же. Смысл рефинансировать под более высокий процент? То есть этот показатель говорит скорее об инфляционных ожиданиях, чем о состоянии рынка недвижимости.

(4) Крипта вообще не понятно как даже теоретически может быть хеджем от инфляции. От нее кмк и не ждал никто такого свойства.

[Kurpa]

Kurpa,

Не обижайтсь, но у вас винегрет из правильного и кмк крайне спорного.

(1) Stock market уже давно ничего не предсказывает и оторван от экономики. На эту тему есть тьма эмпирики. Последней каплей в море было его поведение в ковид (ибо надувался и отражал скорее решения феда, чем реальную экономику). Даже yield curve inversion уже не понятно что и когда предсказывает.

(2) Ставку опускали все. Еще и до Yellen (при Bernanke. И вообще Powell же с 2018). В Европе так вообще до отрицательных уровней. Монетарная политика была такая анти-кризная, невелик был выбор, экспериментировали (не защищаю при этом). Хотя есть мнение, что накосячили и чрезмерной фискальной политикой (раздачей денюжки всем и вся в ковид - оппа,надо же, инфляция).

(3) При поднимающейся ставке refinancing всегда будет падать конечно же. Смысл рефинансировать под более высокий процент? То есть этот показатель говорит скорее об инфляционных ожиданиях, чем о состоянии рынка недвижимости.

(4) Крипта вообще не понятно как даже теоретически может быть хеджем от инфляции. От нее кмк и не ждал никто такого свойства.

Винегрет одно из самых моих любимый блюд. Не люблю спорить. Бесполезно это.

1. Биржа всегда отражает реальную рецессию, если она есть. Сколько бы Фед не надувал рыкон, когда рецессия начнётся рынок перейдёт в медвежий тренд не на месяц, как это было тогда. Поэтому при ковиде вскоре произосшла V-shaped recovery. В том числе из-за вливаний Феда. Но экономика не была даже близко готова к рецессии.

2. Да, ставку опускают и поднимают любые обитатели Федовских кресел. Но никто так низко не опускал и так долго не держал эту ставку на нуле. Выбор был. Это не монетарная политика, а жестокий эксперемент над всем американский населением, а точнее над средним классом особенно. Так как последствия этого эксперемента были очевидными. И я об этом говорил ещё 2 года назад. Никто не создаёт искусственно огромную безработицу в стране. Придерживает её на слишком долгое время. При этом печатает бесконтрольно деньги, вливая их в крупные институшнл бизнесы too big to fail, и тут же разрушая средний бизнес. Европа тут не причём. Их экономическая модель давно отличается от нашей во многом.

3.При поднятии ставки не только рифайненсинг будет падать, а главное праймери мортгидж маркет. А он самое главное звено на маркете недвижимости. Соответственно при падении деменда и увеличении саплая, что происходит, вы не знаете?

4. Именно от крипты многие аналисты ожидали crypto as an inflation hedge. Так как это довольно новый и сильно спекулятивный рынок, то чуда не случилось. Так же как и золото не стало тем же инструментом, что от него ожидали многие.

[Cleo]

Чета я буксую ваши аргументы понимать. Хотя добросовестно перечитала два раза и постаралась вникнуть.
Ладно, спишем это на мой статус домохозяйки.

[Kurpa]

Сегодня моя толстушка спиканула мне, что пора продавать ёйный дом, а то не хватает бабок на мортгидж. Факинг бытч. А где я ночевать и харчеваться буду, а?

[Sahara]

6 процентов это не так уж и много. Когда в первый раз покупал было как раз приблизительно на этом уровне: 5-6 процентов где-то. В середине 80х было гораздо больше, в районе 13-14 процентов. Цена скорее всего не упадет, просто стабилизируется. Цена большая не только из-за дешёвого мортгиджа, а из-за роста населения и отсутствия места, где можно строить

+1
мне тоже кажется что цены сильно не упадут.
По-крайней мере везде не упадут.
Может в Лас Вегасе/калифорнии и упадут . Может на дорогие дома за один милион и упадут.
Но на 3 bdr 2 bath starter homeы я не вижу пока чтобы у нас цены падали
Подождем-с

[helloworld]

6 процентов это не так уж и много. Когда в первый раз покупал было как раз приблизительно на этом уровне: 5-6 процентов где-то. В середине 80х было гораздо больше, в районе 13-14 процентов. Цена скорее всего не упадет, просто стабилизируется. Цена большая не только из-за дешёвого мортгиджа, а из-за роста населения и отсутствия места, где можно строить

На счёт некуда строить, это наши с вами географические реалии. В каком-нибудь плоском Техасе или Индиане строить можно на все 360 градусов.
Говоря о 6 процентах - да, не так уж и много, особенно когда дом строил тыщ 50, в далеких 80ых.